House Hacking – ein Immobilientrend aus den USA

Letzte Woche haben wir über das Thema der Finanzierung der eigenen Immobilien und was du dir realistisch für ein Traumobjekt leisten kannst geschrieben. Den Traum vom Eigenheim haben viele von uns schon seit ihrer Kindheit, doch gleichzeitig wirft das Thema Immobilienkauf viele Fragen auf: 

  • Wie viele Jahre muss ich sparen, um die nötige Eigenkapitalquote aufbringen zu können?
  • Was für eine Finanzierung kann ich mit meiner Einkommenssituation erhalten?
  • Wie wird es sich emotional anfühlen einen großen Kredit für die Finanzierung meiner Immobilie aufzunehmen? Wird die Tilgung des Kredits mich stressen?
  • Was ist, wenn ich meinen Job verliere, wie tilge ich dann trotzdem in gleicher Regelmässigkeit meinen Kredit?

Und so weiter. Bei jeder Investition ist es ganz normal viele Fragen zu haben. Je mehr du dich informierst, desto besser wird deine Investitionsentscheidung ausfallen. Daher folge uns, lerne dazu und sei schlauer als dein Bankberater :). 

Wir möchten dir heute einen Immobilientrend aus den USA vorstellen, der den Kauf des eigenen Traumhauses oder Traumwohnung finanziell attraktiver macht. Und diese Strategie funktioniert auch bei uns :).  

House Hacking - was ist das?

House Hacking ist eine beliebte Investitionsstrategie der FI Community (Financial Independence; lies dir hier unseren Blogpost zu dem Thema durch) in den USA und ist einfach zu verstehen. House Hacking bedeutet, dass man eine Immobilie kauft, in der man selbst lebt und einen Teil des eigenen Hauses oder der eigenen Wohnung vermietet. Am besten gelingt dies, wenn man einen Teil seiner Immobilie so umfunktioniert, dass daraus eine eigene Wohnung mit separatem Bad, Küche und Eingang entsteht. 

Und so kann es zum Beispiel funktionieren: 

  • Mehrfamilienhaus / Doppelhaushälfte: du wohnst in der einen Hälfte und vermietest die andere
  • Einfamilienhaus mit Keller: du wohnst im Haus und vermietest die Wohnung im ausgebauten Keller
  • Einfamilienhaus mit großer Garage: du wohnst im Haus und vermietest die ausgebaute Garagenwohnung
  • Einfamilienhaus mit Dachgeschosswohnung: du wohnst im Haus und vermietest die Wohnung im Dachgeschoss
  • Einfamilienhaus mit separater Wohneinheit: du wohnst im Haus und machst aus einem strategisch gutem Teil deines Hauses eine separate Wohnung
  • Große Wohnung mit extra Stockwerk: du wohnst im unteren Teil der Wohnung und vermietest den abgetrennten 2. Stock deiner Wohnung
  • Wohnung mit extra Zimmer: wie in einer WG, wohnst du in deiner Wohnung und vermietest ein Zimmer oder wo erlaubt vermietest ein Zimmer an Urlauber über Airbnb [unbezahlte Werbung]

Das attraktive am House Hacking ist der finanzielle Aspekt. In dem du einen Teil deiner Immobilie vermietest, generierst du Mieteinnahmen. Diese Mieteinnahmen können einen signifikanten Teil deiner monatlichen Tilgung deiner Hypothek ausmachen. Wenn du gut ein gut bewertetes Haus in attraktiver Lage erwirbst, kannst du eine höhere Miete für deine Mieteinheit in deinem Haus verlangen, als in unattraktiven Regionen. Vereinfacht gesagt wird dir somit viel finanzielle Last abgenommen, da dein Vermieter dir über die gezahlte Miete hilft deinen Hauskredit stressfreier zurückzuzahlen. 

Abhängig von deiner finanziellen Situation, ist es möglich dank House Hacking ein besseres Finanzierungsangebot für deine Immobilie zu erhalten. Sprich deine konkreten Pläne mit deinem Bankberater durch und weise ihn auf die erwarteten monatlichen Mieteinnahmen hin. In den USA gibt es viele, die so bessere Finanzierungskonditionen erhalten, als ohne House Hacking. 

Der Teufel steckt wie immer im Detail und so ist es auch mit dem House Hacking. Es gibt Regionen und Situationen, wo es besser funktionieren wird als an anderen Standorten. Es lohnt sich daher die Finanzen vor dem Kauf einer Immobilie anhand einer Beispielrechnung an deinem Wohnort durch zu kalkulieren.

House Hacking = Vermiete einen abgetrennten Teil deiner selbst genutzten Immobilie, wie z.B. eine Kellerwohnung, Dachgeschosswohnung oder ein extra Stockwerk und generiere so Mieteinnahmen, die einen signifikanten Teil deiner Schuldentilgung deiner Immobilie ausmachen können. So bist du gleichzeitig Immobilienbesitzer und Vermieter unter einem Dach.

Geld Geflüster

Wie kann House Hacking konkret funktionieren?

Lass uns das alles an einem vereinfachten Beispiel betrachten. Wir interessieren uns für ein neues Fertighaus in einem Vorort von Bonn. Hier die Fakten zum Haus (die Angaben beruhen auf aktuellen Angeboten vom Februar 2020, die sich aber je nach Angebot und Nachfrage ändern können): 

  • Neubauhaus
  • 5 Zimmer verteilt auf 154 m² Wohnfläche mit Garten 
  • Kaufpreis (ohne Kaufnebenkosten): 263.000,00 €
  • Ort: Bad Honnef, 20 Minuten Autofahrt bis Bonn

Über einen online Kreditrechner, wie zum Beispiel von Baufi24 [unbezahlte Werbung], haben wir die folgende Finanzierung errechnet:

Ausgangslage:

Immobilienfinanzierung über 20 Jahre für ein Fertighaus mit Kaufpreis von 263.000,00 € mit einem Eigenkapitalanteil von 63.000 € oder 23,95% und einer Zinsbindung für 10 Jahre. Darlehensbetrag: 200.000 € 

  • monatliche Darlehensrate, inkl. Zinsen und Tilgung: 868,33 €
    •  davon Zins: 68,33 € 
    • davon Tilgung: 800,00 €
  •  Laufzeit des Darlehens: 20 Jahre

Du hast entschieden 2 Zimmer im 1. Stock des Hauses so umzubauen, dass daraus eine kleine renovierte 40 m² Wohnung mit separatem Eingang wird. Nach unseren Marktrecherchen kannst du in dieser Region für eine solche Wohnung ca. 400-480 € monatliche Kaltmiete einnehmen, das sind 10-12 € pro Quadratmeter. 

Gehen wir von den Mieteinnahmen von 400 € aus, verkleinert sich somit deine monatliche Darlehensrate auf 468,33 €. Das sind 46% weniger als ohne House Hacking. Ist das nicht cool =) ?

Dieses Beispiel setzt voraus, dass die extra Wohnung so lange vermietet wird, bis das Darlehen komplett zurückgezahlt wurde. Das bedeutet du musst die 40 m² 20 Jahre lang vermieten.

 

Warum House Hacking dein Weg zur eigenen Immobilie sein kann?

Leichtere Darlehenstilgung

Dank der generierten Mieteinnahmen kann deine monatliche Tilgungsrate in guten Fällen 50% bis sogar 100% niedriger ausfallen als ohne House Hacking. Statt jeden Monat 1.000€ Schulden zu tilgen, sind es dank House Hacking möglicherweise nur noch 500€, wenn deine netto-Mieteinnahmen 500€ betragen. 

In stark optimierten Fällen können deine Mieteinnahmen so hoch sein, dass sie deine monatliche Tilgungsrate komplett abdecken. Dies ist in der Regel nur möglich, wenn du an Urlauber oder Geschäftsleute zu attraktiveren, höheren Konditionen für kurzen Zeitraum vermietest. Ein vermietetes Zimmer auf Airbnb [unbezahlte Werbung] kann zum Teil pro Tag 100€ brutto-Mieteinnahmen generieren. Schau dir dazu doch einmal die üblichen Mietpreise für Ferienwohnungen am Markt auf den Portalen Airbnb [unbezahlte Werbung], FeWo [unbezahlte Werbung] oder Booking [unbezahlte Werbung] an.

Steuervorteile für Vermieter

Hast du schon einmal von Steuervorteilen für Vermieter gehört? Und zwar kannst du u.a. Renovierungs- und Umbaukosten, Schuldzinsen, Kaufnebenkosten, Abschreibungen deiner Immobilie, wie auch Verluste durch den Erwerb der Immobilie steuerlich geltend machen. 

Grundsätzlich sind Mieteinnahmen wie Einkommen zu betrachten und damit steuerpflichtig. Setzt du aber all die genannten Kostenpunkte von deinen Mieteinnahmen ab, reduziert du deine Steuerpflicht, möglichst bis auf null. Schau dir dazu doch mal an, was Steuerexperten wie hier [unbezahlte Werbung] zu diesem Thema raten oder frage deinen Steuerberater.  

Mehr Einkommen für ein stressfreieres Leben mit Schulden

Was ist eigentlich die große Hürde, die vor uns und der eigenen Traumimmobilie steht? Wir denken, dass der Gedanke mit langjährigen Schulden zu leben vielen Menschen Bauchschmerzen bereitet. Wir haben auch schon von Lesern gehört, dass manche nach dem Hauskauf, das gerade gekaufte Haus ein paar Jahre später wieder verkauft haben und zurück in eine Mietwohnung gezogen sind, weil sie nachts nicht mehr ruhig schlafen konnten. Der Gedanke 20 Jahre lang ein Haus abzuzahlen sorgt bei einigen Menschen für ein ungutes Gefühl. 

Die darin begründete Angst liegt oftmals in der zu einseitigen Einkommenssituation von Familien. Wer sein gesamtes Leben von einer Einkommensquelle finanziert, wie z.B. dem eigenen Gehalt, macht sich damit sehr abhängig von seinem Job. Verliert man diesen Job, steht das gesamte Leben auf einmal auf dem Kopf. 

Warum also nicht das Risiko streuen und verschiedene Einkommensquellen über die Zeit aufbauen? Das ist genau die Idee hinter dem House Hacking. Neben dem Gehalt stehen dir als Immobilienkäufer jetzt auch Mieteinnahmen zur Verfügung, um etwas entspannter dein Darlehen zurückzuzahlen. Wenn du jetzt also mal 1 Jahr nicht arbeitest, oder aus gesundheitlichen Gründen eine Weile aussetzen musst, wird es dir einfacher fallen deine Hypothek weiterhin zu tilgen, wenn du mehrere Einkommensquellen, wie z.B. Mieteinnahmen hast. 

Wähle deinen Nachbarn*in selbst aus

Auch wenn Kritiker vom House Hacking meinen, dass man in seiner Privatsphäre gestört sei, durch den Einzug eines Mieters unter dem eigenen Dach, kann man die Situation auch anders betrachten. Wer hatte schon einmal einen lästigen Nachbarn, der zu laut Musik hört, dessen Kinder ständig herumtrampeln oder dessen Hund nicht aufhört zu bellen? Wir alle kennen diese Situation nur allzu gut, egal ob man in einem Haus oder einer Wohnung lebt. 

Mit dem Prinzip des House Hackings und der Vermietung einer Wohnung in deiner Immobilie kannst du jedoch deinen Nachbarn selbst auswählen. Von vielen House Hacking Fans haben wir gehört, dass sich solche Beziehungen meist zu einem vertrauensvollem Vermieter-Mieter Verhältnis entwickeln. Positiv wird berichtet, dass der Nachbar/ Mieter in deinem Urlaub auf das Haus oder die gesamte Wohnung aufpassen, deine Blumen giessen oder wichtige Post für dich annehmen kann. Was auch denkbar ist, sind vereinbarte Spielregel, da du und dein Mieter ja unter einem Dach wohnen, also zum Beispiel keine Parties unter der Woche usw.  

Und wenn der Nachbar dann doch nicht so erwartet ist,  kannst du den Mietvertrag kündigen. Dies setzt natürlich voraus, dass du einen Mietvertrag aufsetzt, der dir als Mieter eine gewisse Flexibilität ermöglicht. 

Wir hoffen wir konnten dir das Thema House Hacking etwas Näher bringen. Was hältst du von diesem Konzept? Schreib uns deine Kommentare, Fragen oder Bedenken gerne in die Kommentarbox oder auf Social Media unter den Beitrag. 

Wir freuen uns auf deine Meinung. 

Geld Geflüster – Kurz und Knapp: 

  1. Beim House Hacking vermietest du einen kleinen Teil deiner selbstbewohnten Immobilie. Du bist also Immobilienbesitzer und Vermieter unter einem Dach. 
  2. Deine so generierten Mieteinnahmen können deine monatliche Tilgungsrate deiner Hypothek signifikant senken und dir emotional etwas Stress nehmen
  3. Profitiere von Steuervorteilen für Vermieter
  4.  Erhalte möglicherweise bessere Finanzierungskonditionen dank der zusätzlichen Mieteinnahmen
  5. Wähle deinen Nachbarn selbst aus

Die Informationen in diesem Blogpost basieren auf Recherchen und unserem besten Wissensstand.

Sie ersetzen nicht eine professionelle Finanzberatung. Die Anwendung, der hier genannten Empfehlungen, erfolgt auf eigenes Risiko.

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