Immobilien – was kann ich mir leisten?

Noch nie waren Immobilienkredite so günstig, doch sollte man deshalb auch sofort zuschlagen?

Durch die aktuelle Niedrigzinsphase scheinen Immobilien besonders attraktiv. Auch mit wenig Eigenkapital ist der Traum vom Eigenheim auf einmal greifbar. Doch worauf solltest du achten, wenn du mit dem Gedanken spielst, dir eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen und wieviel Immobilie kannst du dir eigentlich leisten? 

„Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world.“

Franklin D. Roosevelt

Wieviel Immobilie kann ich mir eigentlich leisten?

Du weißt vielleicht schon ganz genau, was du suchst. Das idyllische Häuschen im Grünen, nicht zu weit weg von der Stadt oder doch die hippe Wohnung im Zentrum. Doch was darf dich deine Immobilie kosten, damit der Traum nicht zum Albtraum wird? Es ist wichtig, dass du dir ganz realistisch ausrechnest, was möglich ist – ein „Schönrechnen“ kann sich am Ende rächen. Am besten startest du mit einem Kassensturz. Wenn du es schon gemacht hast, kannst du dich ganz einfach an deiner Vermögensbilanz orientieren. Wenn nicht, schau dir gerne noch einmal den Artikel dazu an.

 

Wieviel Geld habe ich zur Verfügung, um die Kreditraten sowie die laufenden Kosten abzubezahlen?

Hierzu nimmst du deine monatlichen Netto-Einnahmen, abzüglich der Kosten, die du zum Leben benötigst. Wenn du dir unsicher bist, wie hoch diese Kosten sind, kann dir ein Haushaltsbuch  einen besseren Überblick geben. 

Berücksichtige auch einmalige jährliche Kosten wie z.B. die Autoversicherung und rechne dir zusätzlich einen Puffer ein, den du für ungeplante Kosten (wie z.B. eine kaputte Heizung) zur Seite legst. Wenn du die Immobilie für dich selbst nutzen willst und sie nicht vermietet wird, rechnest du deine eigenen Kalt-Mietkosten nicht mit in die Ausgaben. Die Nebenkosten fallen natürlich auch bei einer eigenen Immobilie an und sollten unbedingt berücksichtigt werden. Zusätzlich dazu gibt es noch Instandhaltungskosten. Für beides empfehlen wir zwischen 4,00€ und 4,50€ pro m2 pro Monat mit einzukalkieren. 

Grundsätzlich gilt die Regel, dass die monatlichen Raten max. 1/3 des Netto-Einkommens betragen sollte. 40% ist die Höchstgrenze, die du unserer Meinung nach nicht überschreiten solltest, damit du die Tilgung zahlen kannst. Planst du beispielsweise ein Haus zu kaufen, zu dem eine eigene Wohnung gehört, kannst du die Mieteinnahmen ebenfalls in die Tilgungsraten mit einrechnen. Berücksichtige nur immer, dass die Wohnung für ein paar Monate leer stehen könnte oder ein Mieter nicht zahlt. 

 

  • Einnahmen
  • Gehalt
  • Studentenkredit / Bafög
  • Mieteinnahmen
  • Zinsen & Dividenden
  • Elterngeld & Kindergeld
  • Ausgaben
  • Fixkosten
  • Wohnung (Miete, Strom, Wasser, Internet, GEZ, ...)
  • Versicherungen (Haftpflicht, Hausrat, Berufsunfähigkeit, Lebensversicherung, Unfallversicherung, Krankenzusatzversicherung, ...)
  • Kredite
  • Sonstiges (Abos, Netflix, Fitnessstudio, Auto, Stellplatz, Handy, ...)
  • Variable Kosten
  • Lebensmittel
  • Drogerie
  • Shoppen
  • Tanken, Öffis, Carsharing
  • Urlaub
  • Essen gehen
  • ...

Wieviel Eigenkapital kann ich einbringen?

Grundsätzlich gilt, je mehr Eigenkapital eingebracht wird, umso einfacher ist die Finanzierung – heißt, man kann sie schneller zurückzahlen und die Konditionen sind in der Regel besser. Die Höhe des Eigenkapitals hängt vor allem davon ab, was das Traumhaus oder die Traumwohnung kosten soll. Im Durchschnitt fordern Banken zwischen 20-30% Eigenkapital. Wenn du ein höheres monatliches Einkommen und somit eine höhere monatliche Tilgungsrate hast, ist es möglich mit weniger Eigenkapital eine Immobilie zu finanzieren. Beachte auch die Kaufnebenkosten, die auf dich zukommen (Makler, Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer). Als Eigenkapital zählst du deine liquiden Mittel, also dein Kapital auf Spar-, Tagesgeld- und Festgeldkonten (wenn verfügbar), Bausparverträge, etc.

Die Berechnung - wie hoch darf der Kaufpreis sein?

Nachdem du dir dein verfügbares Eigenkapital und deine monatliche Tilgungsrate ausgerechnet hast, kannst du dir den Kaufpreis ausrechnen. Das kannst du natürlich auch mit deinem Bankberater tun, aber es ist sinnvoll, es vorher schon einmal selbst kalkuliert zu haben, da du dann genau weißt, wie sich der Preis zusammensetzt: 

Angenommen du hast 90.000€ Eigenkapital. Wenn wir von einer 30% Eigenkapitalquote ausgehen entspricht das einem möglichen Kaufpreis von 300.000€. Das berechnest du ganz einfach, in dem du dein Eigenkapital durch 30% also 0,3 teilst: 90.000 : 0,3 = 300.000€. Die Kaufnebenkosten liegen meist bei 8-15% des Kaufpreises, also bei 30.000€. In diesem Beispiel gehen wir von  10% aus. Von der Bank würdest du also einen Kredit über 300.000€ – 90.000€ = 210.000€ benötigen. Die Kaufnebenkosten musst du zusätzlich zahlen. 

Banken rechnen jedoch häufig anders – sie schauen sich deine Belastbarkeit an. Diese hängt von den Zinsen und der Tilgung ab. Je niedriger diese sind, umso teurer kann die Immobilie sein, doch Achtung vor der Tilgungsfalle.

das ergibt einen Kaufpreis (ohne Eigenkapital und Nebenkosten) von 224.000€. Wenn wir jetzt noch das Eigenkapital inkl. der Kaufnebenkosten einrechnen, ergibt sich ein totaler Kaufpreis von 314.000€. Wenn man von 10% Kaufnebenkosten ausgeht, sind das (314.000 / 110) *100 = 285.455€

Achtung - die Tilgungsfalle

Trotz aktuell niedriger Zinsen sollte man vor der Tilgungsfalle aufpassen. Der Kredit, dem einen die Bank gewährt, gilt nur für eine bestimmte Zeit. Je kürzer das ist, umso besser – also niedriger- sind die Zinsen. Am Ende des Kredits, also nach der Zinsbindungsfrist, musst du den restlichen Betrag der Immobilie an die Bank zurückzahlen. Wenn du das nicht kannst, ist ein Folgekredit nötig. Und da dieser in der Zukunft liegt, weiß heute niemand, wie die Zinsen oder deine persönliche Situation aussehen werden. Auch Szenarien wie z.B. Arbeitslosigkeit, solltest du in deiner Planung berücksichtigen. Kaufst du eine Immobilie als berufstätiges Paar ist das Risiko geringer. 

Je höher deine Restschuld nach Ablauf des Kredites ist, umso stärker können dich gestiegene Zinsen treffen. Achte deshalb darauf die Restschuld nicht zu hoch werden zu lassen – z.B. durch eine höhere Tilgung, eine günstigere Immobilie oder einen längeren Kredit, auch wenn die Zinsen etwas höher sind. Sondertilgungen können ebenfalls eine interessante Möglichkeit sein, Zinsen zu sparen und die Restschuld zu minimieren. Suche online nach einem Tilgungsrechner oder einem Belastungsquotenrechner, um dir verschiedene Szenarien auszurechnen und nicht in die Tilgungsfalle zu tappen. 


Grundsätzlich sind Immobilien gute Investments, wenn du dir vorher die Zeit nimmst, das ganze sorgfältig zu bewerten. Der erste Schritt ist hierzu eine saubere und vor allem solide Finanzierung, die du gut stemmen kannst. Im nächsten Schritt folgt dann eine gute Bewertung der angebotenen Immobilien sowie ein gutes Angebot der Bank zur Finanzierung. Hierzu mehr in den nächsten Blogposts. Wir hoffen dieser Post hat dir gefallen und du kannst jetzt ein bisschen besser einschätzen, was dich deine Immobilie kosten darf. 

Geld Geflüster - Kurz und Knapp:

  1. Immobilienkredite sind zurzeit sehr günstig und der Traum vom Eigenheim zum greifen nahe – doch eine solide Finanzierung schützt dich davor, dass der Traum zum Albtraum wird.
  2. Finde heraus, wie hoch deine monatliche Tilgung sein kann – hier hilft dir ein Haushaltsbuch. Berücksichtige auch einen Puffer und Neben- sowie Instandhaltungskosten und gehe nicht an deine äußerste Grenze.
  3. Mach einen Kassensturz und ermittle dein verfügbares Eigenkapital – 30% des Kaufpreises sind ein guter Richtwert. 
  4. Pass vor der Tilgungsfalle auf – achte darauf eine nicht zu hohe Restschuld nach Ablauf des Kredits zu haben – z.B. durch eine höhere Tilgung, eine günstigere Immobilie oder eine längere Kreditlaufzeit. 

Die Informationen in diesem Blogpost basieren auf Recherchen und unserem besten Wissensstand.

Sie ersetzen nicht eine professionelle Finanzberatung. Die Anwendung, der hier genannten Empfehlungen, erfolgt auf eigenes Risiko.

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